인천 검단스마트시티 조성사업의 운명이 결정되기까지 단 하루가 남았다. 인천시가 지난달 31일 협상 파트너인 두바이 국영기업 스마트시티(SCD)와 코리아스마트시티(KSC)에 최후통첩을 보내면서 답변기한을 내일(2일)로 정했기 때문이다. 이들이 인천시 안을 수용하기가 쉽지 않다는 게 업계의 관측이다. 그동안의 협상 과정을 통해 어떤 내용들이 협상 테이블에 올라왔는지 분석했다.

1일 인천시에 따르면 10월31일 SCD와 KSC에 검단스마트시티 사업추진과 관련된 최종 입장이 담긴 기본협약안을 보냈다. 인천시의 사실상 최후통첩으로 답변기한은 2일까지다.

이 사업은 인천도시공사와 한국토지주택공사(LH)가 각각 50%씩 지분을 갖고 있는 인천 서구 검단새빛도시(1118만㎡) 중 470만㎡를 첨단 자족도시로 개발하는 사업이다. 유정복 인천시장이 지난해 3월 박근혜 대통령의 중동 순방길에 따라나서 얻어온 성과물이라며 야심차게 추진해 왔다.

인천시 담당자는 “인천시의 피해가 자꾸 불어나 협상을 더 늦출 수 없었다”며 “더 이상의 협상은 없다”고 못박았다.

이로써 SCD·KSC가 인천시의 최종안을 수용하지 않을 경우 사업은 무산될 가능성이 커졌다.

인천시의 최종안에는 최대 쟁점인 ‘SCD의 직접 서명’이 그대로 들어가 있다. KSC는 이를 두바이 정부의 무제한 보증을 요구하는 것으로 국제관례에 어긋난다며 반대해 왔다. 이 때문에 SCD와 KSC가 인천시의 최종안을 수용하지 않을 것이란 관측이 많다.

◇인천시 협상파트너에 최후통첩

SCD와 KSC가 받아 들이지 못하는 인천시의 요구는 이뿐만이 아니다.

인천시는 9월28일 KSC에 협약이행보증금으로 토지가의 10%인 2613억원을 협약서 체결 한달 후인 11월30일까지 인천도시공사 계좌로 전액 현금 입금하라고 요구했다.

KSC가 반발하자 인천시는 최종안에 12월말까지 50%(1차, 1306억5000만원)를, 나머지(2차, 1306억5000만원)는 내년 1월 말까지로 조건을 변경했다. 그러면서 2차 이행보증금을 납부하지 못할 경우 1차 이행보증금 전액을 몰취하고 계약을 자동해지 한다는 특약도 달았다.

이행보증금은 사업무산의 책임이 계약 당사자에게 있을 때 몰취하는 돈으로, 보증보험으로 대체하는 것이 통상적이다. 최대 부동산 개발사업으로 관심을 모았던 용산국제업무지구 개발사업에선 토지가의 3%를 보증보험으로 처리했다.

인천시는 또 기반시설조성비 6090억원도 토지매매계약 전 선지급하라고 요구했다. 지난 8월28일 협상에서 별도 정산키로 합의한지 불과 한달만에 입장을 바꾼 것이다.

검단새빛도시는 공동사업시행자인 인천도시공사와 LH가 각각 기반시설을 조성하고 있다. 인천도시공사는 내년 3465억원을, 2018년엔 2625억원 등 총 6090억원을 투입할 예정이었다. 인천시의 요구는 이 돈을 미리 받아 놓겠다는 얘기다.

◇소유권 확보도 안됐는데 개발비 달라?

KSC는 발끈했다. 소유권을 확보하지도 않은 땅에 토목공사비를 선 투입하는 것과 마찬가지이기 때문이다. 인천시는 사업무산 때 KSC가 이 돈을 돌려 받을 수 있는 조항도 넣지 않았다.

인천시는 아울러 검단스마트시티가 경제자유구역으로 지정되지 않았을 때 ‘사업무산’을 일방적으로 선언할 수 있으며 이에 대해 KSC는 어떤 손해배상도 청구할 수 없다고 명시했다.

경제자유구역 지정은 인천시가 스마트시티를 유치하기 위해 스스로 두바이에 약속한 사항이다. KSC는 경제자유구역 지정 실패 책임이 인천시에 있지만 결과는 KSC가 져야 하는 ‘악조건’이라며 반발했다.

인천시는 여기서 그치지 않고 SCD가 사업협약서에 직접 사인하라고 요구했다. 이는 두바이 정부 차원의 무제한 연대보증 요구로, 협상이 진척되지 못하는 인천시의 ‘결정적 한방’이 됐다.

이 같은 인천시의 ‘무리한 요구’는 8월28일 협상 때는 없던 것들이다. 당시 양측은 땅값을 3.3㎡당 184만원인 2조6173억원에 잠정 합의하고 2023년까지 추가 발생할 이자 7000여억원과 기반시설조성비 1조8000억원은 별도 정산키로 했다.

양측의 합의 내용이 알려지면서 인천지역은 ‘협상 타결’이 임박했다는 기대감이 증폭됐지만 끝내 타결 소식은 나오지 않았으며 인천시는 한달 후 180도 달라진 협상안을 들고 협상 테이블에 앉았다. 협상이 고착상태에 빠진 것도 이때부터다.

업계는 인천시의 급격한 태도변화를 두고 여러 가지 분석을 내놓았다. 인천시가 그동안 대규모 개발사업 좌초로 두터운 안전장치를 마련하려 했다는 분석과 사업 출구전략을 구사한다는 분석이 대표적이다.

업계는 이중 ‘인천시 출구전략’에 보다 많은 무게를 두고 있다. 이 사업을 추진하기에는 법적으로 풀지 못하는 ‘함정’이 곳곳에 있기 때문이다.

◇KSC “최종기한까지 협상할 것”

업계의 한 전문가는 “인천시가 억지에 가까운 조건을 제시하는 이유는 사업 무산 책임을 KSC에게 돌리려 하는 것으로 보인다”며 “KSC가 사면초가에 몰린 형국”이라고 말했다.

이 전문가의 말을 종합하면 검단새빛도시조성사업은 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업이다. 이 사업은 조성토지를 주택용지는 조성원가의 110~120%, 상업용지는 감정평가액으로 공급하도록 규정하고 있다.

인천도시공사와 LH가 추정하는 검단새빛도시 조성토지 가격은 3.3㎡당 600만원선이다. 인천시가 SCD와 KSC에 넘기려 했던 3.3㎡당 184만원으로는 법적으로 불가하다는 것이다.

이를 풀기 위해 사업대상 부지를 경제자유구역으로 지정하려고 했지만 이도 만만찮다. 특히 경제자유구역으로 지정하기 위해선 먼저 택지개발사업구역을 해제해야 하는데, 이 경우 수용한 주민들의 토지를 환매해야 한다. 또한 택지지구 해지 기간만 1~2년, 경제자유구역 지정엔 2~3년 등 최소한 4년의 시간이 소요된다는 점도 걸림돌이다.

인천시가 사업 초기부터 유정복 시장의 치적인 이 사업을 성공시키기 위해 노력했지만 이처럼 많은 문제점에 봉착하자 사업을 무산시키기 위한 수순에 돌입했다는 게 업계의 관측이다.

KSC도 업계의 분석에 대체적으로 동의하는 분위기다. 그러나 막판까지 협상을 이어간다는 방침이다.

KSC 관계자는 “두바이측은 검단스마트시티 사업을 통해 검단뿐 아니라 인천 지역경제에 기여할 수 있도록 인천시와 최종시한까지 모든 가능성을 열어놓고 협상을 계속해 나갈 것“이라고 밝혔다.